Эксперты утверждают, что по сравнению с прошлым годом больших изменений на рынке вторичного жилья ожидать не стоит. Во-первых, в Украине опять вырос уровень безработицы, а во-вторых, население в целом не стало богаче, так что покупательная способность как была довольно низкой, таковой и осталась. Мы попытались проанализировать ситуацию у нас, на Луганщине

Анастасия ПОЛТАВЕЦ

ЛЮДИ ИЩУТ ЖИЛЬЕ ПОДЕШЕВЛЕ

Рынок вторичной недвижимости в нашем регионе очень неоднороден по качеству жилья. Это, так называемые, «стандарты», «хрущевки», «панельки» 80-х годов, есть и премиум-сегмент, правда, в ограниченном количестве. Каждая из перечисленных категорий по-своему будет реагировать на вызовы 2018 года. Но председатель правления «Союза консультантов по недвижимости» Иван Кудояр считает, что в целом следует ожидать падения стоимости жилой площади на 5-10%.

Этот прогноз, разумеется, возможен только в условиях стабильной ситуации в Украине. Если произойдут какие-то катаклизмы, или неоправданно низко упадет гривна, или (не дай бог) начнутся военные действия, то рынок неизбежно проявит себя изменениями в худшую сторону.

В начале года цены на «вторичку» в Северодонецке составляли от 6 до 8 тысяч гривен за квадратный метр. На новое жилье, которое в основном строит «МЖК- Мрия», цены были выше: 11,4 тысячи гривен за квадратный метр.

Если сравнить рынок недвижимости Северодонецка в 2015-2017 годах, то картина вырисовывается такая. В 2015-ом 90% всех сделок занимала аренда. О покупке речь тогда не шла. Жилье в основном снимали переселенцы, которые имели квартиры на оккупированной части области, куда, собственно, планировали возвратиться.

Начиная с 2014 года, квартиры в аренду сдаются весьма дорого. К примеру, однокомнатная не очень хорошего состояния сейчас стоит 2,5 тыс грн. Те, кто не может себе позволить такие расходы, в Северодонецке не остаются.

Некоторое движение на вторичном рынке недвижимости наметилось лишь в прошлом году. Жилье стали покупать, но в основном эконом-класса.

За эти годы я не встречала переселенцев, которые покупают квартиры за 30-40 тыс. долл., – рассказывает директор агентства недвижимости «Мир квартир» Лилия Рязанцева. – Ходовая цена –11-12 тыс. Зачастую это квартиры, требующие капитального ремонта. В целом за последнее время цены на жилье в Северодонецке выросли на 10-20%. Если иметь в виду курс доллара, то колебание составляло не так уж и много – 500-600 долларов, что не может играть существенную роль в определении цены. Более того, иногда продавцы уступают эти 500 долларов при торгах. Причина в ином – в самих продавцах, а точнее, в их психологии. Они считают, что стоимость жилья в Северодонецке должна быть высокой, поскольку теперь это – областной центр.

Интересная деталь: квартиры в Северодонецке охотно покупают жители соседних городов – Рубежного и Лисичанска, а также районных центров – Старобельска, Сватово, Кременной. Причем в этих городах цены на недвижимость как минимум в два раза ниже, чем в Северодонецке. Более того, в Рубежном и Лисичанске разрешена установка автономного отопления, что очень важно в условиях подорожания коммунальных услуг.

В Северодонецке наоборот проводится политика запрета «автономки». Содержание «двушки», например, тут доходит до 3 тыс. грн, и основную часть чека составляет отопление. Официальная средняя зарплата жителя города равна примерно 7500 грн. Но в реальности она гораздо ниже, так что плата за жилье съедает все деньги.

При разных подходах к ситуации на рынке сдачи жилья многие эксперты сходны в прогнозах, что стоимость аренды в гривне снижаться точно не будет, а цены будут расти в темпе инфляции. Резких скачков, скорее всего, тоже ждать не следует, иначе уменьшится число сделок. А вот к тому, что на 10% предложения могут подорожать (опять-таки, при стабильной ситуации в стране), надо быть готовыми.

РИЕЛТОР СЕБЯ НЕ ПРОКОРМИТ

Рубежное от Северодонецка всего в 15 минутах езды, но цены на квартиры здесь почти в два раза ниже. С появлением переселенцев жители Рубежного с охотой стали отдавать им в аренду свое жилье. Но главная причина такой сердобольности кроется в том, что из-за низких зарплат и пенсий население не в состоянии оплачивать дорогие коммунальные услуги. По сути дела, на постояльцах много не заработаешь, тут важно не наделать по коммуналке долгов. Есть люди, которые сдают квартиру лишь на условиях оплаты коммунальных услуг. Правда, таких мало.

В сегменте продажи жилья в Рубежном наибольший спрос (как, впрочем, и в остальных городах) на двухкомнатные квартиры. Их стоимость в среднем составляет до 130 долл. за квадратный метр. Можно купить и дешевле, но это будут «убитые» квартиры, в которые нужно вложить еще столько же, за сколько купили.

У кого есть деньги, те предпочитают покупать дома. А дома в Рубежном стоят от 2 до 60-70 тыс. долл. Понятно, что речь идет о стареньких флигельках и солидных особняках. Но чем выше цена – тем ниже спрос.

Стоимость одного квадратного метра жилья равна средней месячной оплате труда. Для населения такие суммы неподъемны. Рубежанские риелторы вынуждены признать, что рынок вторичного жилья работает вяло – в месяц можно продать одну-две квартиры. На проценты со сделки риелтору прожить трудно.

Но если в Рубежном и Лисичанске существуют пара риелтерских контор, которые, кроме своей практики, следят и анализируют процесс на местном рынке недвижимости, то в Кременной и Беловодске и других райцентрах таких структур или просто риелтора найти не удалось.

Население само занимается куплей-продажей. Объяснением этому служит тот факт, что продажа жилья на вторичном рынке здесь крайне редкая. Более распространена аренда. Особенно этот процесс активен в Старобельске.

ПРОДАТЬ И КУПИТЬ ЖИЛЬЕ В ЛУГАНСКЕ

Интерес вызывает и ситуация на рынке недвижимости на оккупированной части нашей области, в частности, в Луганске, поскольку продажа квартир и по сей день остается одной из главных проблем для переселенцев.

Как показывает анализ объявлений, однокомнатную квартиру в центре Луганска сегодня можно продать в лучшем случае за 11 тыс. долл., а на восточных кварталах – за 5-7 тыс. долл. Трехкомнатную квартиру в центре города без ремонта можно продать и за 13 тыс. долл., а с ремонтом – за 20-30 тыс. На восточных кварталах цена стартует от 10 тыс. долл.

По свидетельствам очевидцев, жилье в Луганске большей частью покупают жители Алчевска, Красного Луча и других промышленных городов, в которых сейчас очень низкий уровень жизни.

Утверждая, что «квартиры и дома охотно покупают», луганские риелторы замалчивают тот факт, что жилье продается за бесценок. В одном из объявлений сообщается о продаже двух рядом стоящих домов на одном участке по цене одного. При этом есть гараж, земля 8 соток, двор вымощен тротуарной плиткой и пр. И за всё это – 15 тыс. долл. Всего 20 тыс. долл хозяин просит за 3-комнатную «сталинку» с автономным отоплением, дорогой столяркой, европейским ремонтом и пр., а впридачу – еще и гараж во дворе.

Продаю готовую трехкомнатную квартиру, с ремонтом, мебелью, техникой и прочими бонусами. В общем, заходи и живи. Но пока не получается продать и за 15 тыс. долл., тогда как до войны ее цена была около 45 тыс. долл., – сетует одна знакомая луганчанка, которая сейчас живет в Киеве.

Продажи в небольших городах, подконтрольных «ЛНР», проанализировать трудно. Похоже, что агентств недвижимости там нет. Удалось узнать, что, например, в Красном Луче трехкомнатная квартира с ремонтом, мебелью и техникой стоит 15 тыс. долл.

С начала военных действий цены на квартиры на оккупированной территории упали в среднем в 3-4 раза. Такое катастрофическое снижение стоимости, естественно, останавливает многих переселенцев и заставляет ждать лучших времен.

ПОСЛЕСЛОВИЕ

Многих ВПЛ волнует вопрос: можно ли продать жилье в «ЛНР» и главное – будет ли законной данная сделка?

Председатель киевской городской организации Совета юристов Украины Василий Гудзь уверяет, что продажа жилья на оккупированной территории абсолютно законна. При наличии всех необходимых документов переселенцы смогут без каких-либо проблем осуществить сделку купли-продажи.

Его слова подтверждает и Закон Украины «О временных мерах на период проведения антитеррористической операции». Документ не ограничивает субъектов, зарегистрированных в зоне проведения АТО, в осуществлении ими деятельности, в том числе и по заключению сделок по продаже недвижимости или оборудования, расположенных в зоне АТО. Главное, по словам юриста, чтобы договор регистрировал украинский нотариус, тогда имущество будет числиться в едином реестре Украины. Также, согласно украинскому законодательству, осуществлять сделку купли-продажи должны по безналичному расчету. Оплата наличными осуществляется только при контроле со стороны нотариуса.

Распечатать
© По материалам Луганщина.ua
Наверх